办事指南

摩根大通如何推动底特律的复兴

点击量:   时间:2017-09-16 01:08:03

<p>在底特律西麦克尼科尔斯路的这一段有两种店面:木板和“为什么不登上</p><p>”大多数的一层和两层建筑都是用单调的彩绘胶合板或青铜色的安全百叶窗周四早上10点30分,圣胡安角落的酒类商店是唯一一个交通量明显的商店 - 除非你算一下本田轿跑车在一个公交车站闲置的一辆车司机正在进行与路人的三明治袋交易,他们都不知道30号西行的号角爆炸,他们占据的空间这是一个画面,体现了底特律没有居住的人的想象当他们想到底特律当你读到自第二次世界大战以来城市人口减少了60%,或者当你看到1967年骚乱50周年纪念时,你可能会想到它</p><p>这是一个几乎完美的铁锈带形象停滞;这个刻板印象中唯一缺少的细节是,没有一个关闭的商店实际上是火上浇油但真正的底特律并不是一个空白的画布,对于世界末日的衰落愿景 - 麦克尼科尔斯路也不是附近的Livernois大道,麦克尼科尔斯是一条主干道</p><p>通过底特律所有广为人知的困境保持健康的住宅区距离成千上万的中等收入家庭 - 在两个大学校园和医院的六个街区之内 - “主力雇主”支持体面的工作就是这个原因一个底特律联盟希望将这个不太可能的地区变成一个经济中心 - 一个“20分钟街区”的一部分,居民可以在距离他们的家中步行的地方找到购物,餐馆,娱乐和工作</p><p>开发商计划接管更多超过100个废弃的房屋,并翻新或更换它们,创建混合收入住房沿着“绿道”公园,将连接大学校园和非营利组织t团体正在收购其中一些面无表情的店面,目的是将它们改造成为当地企业家所拥有的小型企业,这些企业将在当地雇用他们长期缺席的机会</p><p>在北部几个街区,Melinda Clemons展示了一个更大的建筑在一个角落里这里曾经是B Siegel百货公司,是20世纪70年代被称为时尚之路B Siegel的一段Livernois的核心</p><p>最后一个租户,一个美元商店,2005年逃离但是克莱蒙斯正在监督一个项目,可以将这个空置的绿巨人变成自己的迷你社区:一群10个阳光明媚的两居室阁楼,坐在街头餐厅的游行中,精品店克莱蒙斯在附近度过了蹒跚学步的岁月,他指着一个杂乱无章的街区,里面有食客,假发店和服装店,暗示着这个社区繁荣的过去和现在的潜力“你可以住在这里,”她笑着说,“你将拥有这一切“重建一座城市需要一个村庄,在底特律的复苏中合作的人员和企业名单很长但是Livernois / McNichols正在进行的规划以及越来越多的其他社区的规划反映了专业知识特别是一家公司的财务影响力:摩根大通首席执行官杰米戴蒙的金融巨头是底特律最大的银行,在消费者银行业务中占有65%的市场份额自2014年以来,该公司一直在加大对底特律中产阶级核心活力的大胆试验,该银行的努力名为“投资于底特律”,是一项逐步社区活动,旨在振兴当地房地产,推出小型企业,并培训居民 - 需求工作 - 所有这些都在同一时间,尽快“如果你没有工作,你就没有住房,”戴蒙在摩根大通纽约总部接受采访时告诉财富“如果你没有住房,人们无法找到工作如果人们没有技能,人们就买不到房子你必须在所有这些方面取得进展“摩根大通在”财富“杂志2017年的第一名改变世界名单查看完整列表在这里取得进展涉及与精心挑选的合作伙伴的灵巧舞蹈摩根大通不直接支付一堆新公寓或一群新训练的卡车司机 - 但它正在筹集资金,使这些努力成为可能 该银行已承诺向该项目投入1.5亿美元,同时部署一支轮流团队帮助底特律改革派市长Mike Duggan和当地非营利组织决定哪些社区和行业能够饱和</p><p>最终决定资金来源的利益相关者“我们有智慧大型组织可能没有,“克利蒙斯说,资本影响合伙人的底特律市场负责人,该银行的一个团队成员,并且情报是将资金转向那些本来不具备资格的企业 - 原因很简单,如缺乏经验,或者复杂的底特律种族歧视的遗产该计划可能会提升有需要的人,但摩根大通不希望培养具有支付账单技能的企业 - 利息迄今已分配的资金中约有55%是银行的企业责任负责人彼得·谢尔(Peter Scher)说,贷款是由一个女人养一条鱼,她会吃一天,教她如何o鱼,然后借钱建立一个鱼和薯条餐厅,你已经超越了慈善事业 - 你在做好生意的同时做得很好而且投资底特律的商业案例看起来对戴蒙来说越来越强烈在金融危机中,首席执行官已经确信,将较低技能工人与良好就业机会分开的差距本身就会成为拖累经济增长的障碍,全国范围内要通过培育小企业和培训工人来弥补这一差距 - 并建立良性圈子里,更多有稳定收入的人可以促进更大的繁荣如果这意味着更多的企业家和潜在的购房者成为信誉良好的借款人,摩根大通也会赢得底特律都会区,银行有200亿美元的存款,“我们正在获得份额,“戴蒙指出”大通是家庭银行“想象一下,这个200亿美元可以在快速增长的当地经济中获得的回报,以及1.5亿美元的城市建设投资变为不仅仅是简单的利他主义今年夏天,摩根大通让Fortune仔细研究了它所支持的工作 - 一系列小型项目的累积影响很大Scher的团队计算出底特律投资创造或保留了近1,700个工作岗位,资助了约100个新企业通过培训计划达到约15,000人在一个失业率超过10%的城市,这些数字代表了真正的进步更重要的是,他们是一个概念证明感谢底特律,银行有信心这种全面审查的方法是一个可以在全国范围内运作的蓝图 - 在接下来的几个月里,他们将在全国范围内采用摩城车模型的组成部分你可以通过单一的统计并列构建底特律衰落的幅度:今天,该市有大约675,000居民,低于1950年的1800万在艾森豪威尔时代,推动底特律繁荣的汽车制造商和国防承包商已经采用了新技术帽子让他们缩小了他们的劳动力制造商搬到了郊区或其他州,有足够的空间建造新的,更高效的工厂,随着时间的推移,成千上万的工人跟随公司走出城镇种族歧视,融入当地政治和机构,负担过重那些留在底特律郊区的人保持了事实上的隔离,使非洲裔美国工人无法前往工作岗位</p><p>与此同时,银行“红线化” - 将少数民族主导的社区分类为对贷款过于危险的做法 - 使黑人家庭无法建设通过房屋净值的财富,以及资本缺乏的企业家,即使是“白色飞行”使得底特律成为占多数的黑人城市20世纪60年代和70年代的公民权利进步降低了一些障碍,但侵蚀仍在继续</p><p> 2007-09金融危机不仅让通用汽车和克莱斯勒陷入破产,而且曝光了多少底特律根据研究公司RealtyTrac的说法,大约有140,000个底特律房屋在2005年至2014年期间被取消抵押品赎回权,粉碎了该市已经惨淡的税基,并帮助促成了自己的破产</p><p>目睹这次火车事故的人是戴蒙,他一直在做生意</p><p> 20世纪80年代以来的城市当戴蒙成为总部位于芝加哥的Bank One的首席执行官时,该机构是底特律最大的银行,摩根大通继承了Dimon在2004年与Bank One合并时的继承权 “我们一直在观看底特律是一个等待多年发生的事故,”他说,但戴蒙也有一个前排座位,复兴底特律建造福特球场,一个市中心的体育场,在2006年主办超级碗XL</p><p>一些市中心的重建,2011年运动获得了动力,当时Quicken Loans主席Dan Gilbert将他的总部从Livonia郊区搬到Campus Martius Park,距离市政厅仅几步之遥,从那时起,Quicken和Gilbert的开发公司Bedrock Detroit重新塑造了市中心,消费大约250亿美元用于收购和开发100多家房产Bedrock总裁Dan Mullen将其理念描述为“在一个区域创造足够的密度,直到它在接缝处坍塌,然后密度自我销售”其他财富500强公司 - 来自汽车座椅制造商Adient to Microsoft-已被临界质量所吸引,在市中心设立办事处,数千名知识工作者也搬到了那里</p><p>访问中心城市没有w,或者把Quicken资助的“Q Line”从伍德沃德大道带到中城,你会看到白领赶时髦的人喜欢约翰瓦尔瓦托斯的房屋,品牌和设施吗</p><p> Warby Parker</p><p>他们是一个老式的棒球场,你可以从阁楼步行到达吗</p><p>选择哪里的鸡尾酒配有一个巨大的冰块</p><p> Roger认为这种复苏的愿景是充满活力,充满乐趣和不完整在一个只有13%的工作年龄居民拥有学士学位的城市,金融和科技工作大量涌入的好处只能延伸至今市长Duggan坚持认为他是不想要一个分层的城市“我已经仔细研究过在华盛顿特区发生的事情,”他告诉财富“我的女儿住在布鲁克林我研究过那里发生的事情我们正在采取策略以便不会发生”但如何你能否通过这个城市的蓝色和粉红色领域蔓延来扩大市中心的复苏</p><p>你怎么能让底特律的繁荣不能复制美国的经济鸿沟</p><p> Duggan有一些想法 - 摩根大通底特律的重新出现恰好与银行的哲学转变相吻合它已经是一个强大的捐赠者:2016年,它给了非营利组织2.5亿美元但是在金融危机之后,它的领导层开始考虑如何赚钱在Peter Scher的统治下,它重新调整了解决经济不安全问题的方法 - 专注于小型企业扩张,职业技能培训,社区发展和财务咨询2012年,摩根大通公司捐赠的大约40%用于那些Scher说,有四个支柱;今天,这是95%这是一种方法,利用银行已经做得很好的贷款人民资金,并给他们如何部署它的建议2013年底,这个模型对银行来说是新的但是戴蒙和谢尔在底特律看到了一个理想的实验室Duggan是一个精力充沛的推土机民主党人之间罕见的和谐,他刚刚赢得大选,令人惊讶的是,作为一名写作候选人 - 以及密歇根州州长Rick Snyder,共和党人“他们所说的全部是'我们需要工作,我们需要住房,我们需要打开电灯,“”戴蒙回忆说“不是意识形态的大喊大叫”底特律退出破产使该市摆脱了一些大象债务,并将更多的税收用于改善城市最重要的:Scher和Duggan发现他们分享了许多关于社区建设和经济赋权的信念2014年7月,摩根大通已经在底特律投资了1亿美元,可以问摩根大通,一家在2016年创造了1060亿美元收入的银行,并没有像底特律的企业家那样疯狂放贷</p><p>答案是它基本上不能 - 因为那些借款人不是“可以融资”这一事实反映了底特律的自我延续数学法律要求大多数银行保持“贷款与价值比率” - 贷款金额与其资助项目估计价值的比率 - 低于某一阈值,通常为80%但底特律大部分地区的房产价值都有到目前为止沉没,大多数房地产项目很容易打破这个上限;根据定义,他们建造的成本将超过他们一旦完成后的价值</p><p>出于类似的原因,企业家很少能用贷款抵押贷款快速贷款没有面临这个问题 - 其早期的市中心投资是自筹资金和底特律的大公司几乎总能找到贷方但是小企业和本地开发商经常受到阻碍 摩根大通发现了解决障碍的方法社区发展金融机构(CDFIs)专门向低收入社区提供贷款他们通常是非营利组织,而财政部则免除了一些管理营利性银行的规则,CDFI可以承担更大的风险,接受更高的贷款与价值比率并延长相对宽松的支付条款他们还可以向信用评分或缺乏记录的企业家提供贷款以驱逐银行远离全球慈善事业副总裁Tosha Tabron,一名具有广泛CDFI经验的底特律人摩根大通选择三个作为合作伙伴它已经通过贷款和赠款向他们提供了超过5000万美元 - 并让他们自由地将它送到正确的地方一个这样的团体是色彩基金的企业家,一个由底特律发展基金(DDF)该基金自2015年成立以来已向42家借款人贷款4200万美元,“其中95%无法获得银行贷款,“根据DDF总裁Ray Waters Waters和他的合作伙伴团队帮助他们制定商业计划并培训他们进行会计和营销,因此他们能够维持他们的建设最大的每年约80万美元的收入 - 太小到得到银行的关注,但足以引起邻里影响“你打开一个小的taqueria,你有10名员工都在步行上班”,因为他们住在附近,沃特斯说:“你怎么能对此感到难过</p><p>”沃特世表示,CDFI贷款的利率通常为7%或8%,银行业务贷款的利率为4%至5%,这反映了贷方提供的额外支持的成本以及更大的风险:DDF的违约率,略高于4%,几乎是商业贷款平均值135%的三倍</p><p>但是,非营利组织最成功的门徒可以增长到足够“银行” - 看起来风险较低的赌注Adrienne和AK Bennett ,母亲和儿子,跑他们的管道和暖通空调承包公司Benkari Mechanical公司位于城市西北侧的一个杂乱的煤渣区建筑物去年,Benkari获得了一个很大的机会:有机会在底特律的新曲棍球场地Little Caesars Arena工作但是它没有在工作开始和支票到达之间的60到90天之间有现金来支付工资单 - 并且它还没有足够的建立从银行借用它.Colorreprene of Color Fund扩大了30万美元的贷款以支付成功使Benkari赢得竞标竞技场的工作使Benkari在2017年实现了第一个百万美元的年度并且证明它可以与专业人士一起滑行,Benkari是在市中心联邦大楼获得一些有利可图的合同的候选人</p><p>动力仍在继续,Bennetts会扩大他们的10人员工吗</p><p> “如果</p><p>”反驳Adrienne“不是'如果'它'是'''”“哦,很好,这是垃圾日,”Dave Blaszkiewicz说道,“你在垃圾日学到了很多东西”他正在一条狭窄的住宅街道上驾驶着一辆巨大的SUV,就在McNichols零售地带的北边,对于未经训练的人来说,这块砖砌平房的健康状况可能难以衡量一些房屋是原始的,有些是破旧的,有些是废弃的“破牙”但大多数都有大的塑料垃圾箱他们在车道上等待接送 - 这是邻里实力的一个标志Blaszkiewicz是InvestDetroit的总裁兼首席执行官,这是一家专注于房地产和小企业发展的CDFI;这是另一个摩根大通的合作伙伴在市中心和市中心的复兴工作将他转变为“密度就是一切”的口头禅即使在看起来很脆弱的街区,他说,居民经常有被压抑的需求来点燃小企业的繁荣摩根大通已经在底特律的基金投资了大约3000万美元,通过发现可能即将“小费”的社区来推动这种增长</p><p>问题是:在底特律的大部分地区,实力不足,没有多少投资至少现在可以引诱生意了正如Duggan所说,“我不能告诉鞋店或杂货店或咖啡店去哪里”底特律CDFI愿望清单上的高位是一个可以帮助他们预测的数据库摩根大通(JPMorgan Chase)带来了来自全国各地的四名员工来展示他们的数据科学肌肉 团队收集了他们可以量化的关于社区健康的数据 - 坐下来的餐馆数量,交通可用性,当地学校的质量他们查看信用卡交易数据,收集有关消费模式的见解他们去了几十个社区会议以了解什么类型居民希望“这就像在投资银行业,你把机会排在'绿色','琥珀​​'或'红色',”该银行位于纽约的全球企业和投资银行研究主管Joyce Chang表示,为团队提供指导的结果结果是一个灵活的,用户友好的数据库,可以决定决策“他们在一个月内做了什么会让其他人六,”Blaszkiewicz说,数据库旨在检测的资产类型是展示在底特律投资的前三个八到十五个街区的“微区” - 包括Livernois / McNichols在步行距离内的荒凉部分例如,麦克尼科尔斯路(McNichols Road)是两个繁华的地区,舍伍德森林(Sherwood Forest)和大学区(University District),家庭收入平均约为80,000美元</p><p>北方时尚短道是时尚大道这些街区的鞋店和服装店都有一个时空胶囊</p><p> - 很多迹象都是Motown复古的 - 但他们的生意很活跃,他们产生的动力也可以帮助附近的街区增长“我没有目睹这个城市的鼎盛时期,”摩根大通的Tabron说,他在大学区但是像她这样的社区已经持续了一个商业脉搏,她说,“现在我们有了这个模板来扩展它”如果那个模板有一个建筑标志,那就是“混合使用”的建筑 - 四四方方的新建筑结合起来带底层零售的住宅单元这些项目可以成为瑞士军刀的开发项目:它们可以承办多项业务;它们非常适合吸引富裕租房者的阁楼空间;他们可以容纳经济适用房根据目前的计划,投资于底特律合作伙伴的每个微区将至少有两个新的混合用途中心Capital Impact,Clemons的CDFI,专门从事这些项目.Lievernois的B Siegel项目是一个,在一个炎热的下午,克莱蒙斯和一位同事带我去另一个我们进入一个网站,因为11月开放为“西村的Coe”它距离西村附近两个心爱的“锚点”大约一个街区:一个理发店,重量级削减和一家面包店,Pie Cliff Brown姐姐,一个宽肩男子,施工头盔看起来很小,向我们展示了这是他作为开发人员的第一个项目之一,他几乎肯定不能资助它传统贷款;不到400万美元成本的一半来自摩根大通支持的资金大通建筑仍然处于干墙阶段,但是12个单位中有7个是租赁的,布朗说,并且纺纱健身房的老板正在关注他展示的零售空间一个经济实惠的住房单元的外壳,每月租金944美元</p><p>工作室有巨大的窗户和阳台,就像它的大型邻居一样,“我和孩子一起生活在一个住房项目中”</p><p>布朗说:“当我进入施工时,我想,'我会为我们的朋友建造什么样的房子</p><p>'这就是行动中的想法”当然,每月944美元对底特律中等家庭收入来说是一个延伸</p><p>城市低于26,000美元 - 低于全国平均水平的一半确保更多的底特律工作者能够跟上更高的租金工作是Chauncy Lennon Lennon的工作是摩根大通的劳动力计划负责人,他的团队的任务包括指导工人没有大学学位向“中等技能”工作支付中产阶级工资 - 由于人才短缺而经常缺乏工作“很多家庭和教育工作者都有'BA或者破产'的心态,”列侬说“这没有错尽管如此,但它没有帮助人们做出最好的选择“在底特律,列侬的团队帮助领导了对就业市场的调查,以确定需求与供应之间的差距迄今为止,摩根大通已投入1500万美元填补这些差距列侬的团队正在20所公立高中帮助设计以职业为主题的课程,并组织企业雇用学生在管道和医院工作等领域进行学徒和实习 该银行还资助像Focus:HOPE这样的非营利组织,一个“综合先进制造”课程的学生使用当今工厂中使用的机器人工具</p><p>当Duggan和Scher在5月举行新闻发布会宣布摩根大通时他们又向底特律投资了5000万美元,总投资达到了1.5亿美元,他们选择了Focus:HOPE作为场地,观众有时不得不紧张地听到它们;他们正在与商店级楼层的金属对金属铿锵作斗争重建底特律的社区即使不是长时间的游戏也不算什么</p><p>前三个微区的项目应该在2021年完成;到2026年,该市希望建立10个社区</p><p>为了维持这些社区,将会花费同样的时间来购买Livernois / McNichols的购物之旅,换句话说,但不要在短期内预订,摩根大通的领导人不会在等待“一位政治家有四年视野”之后,谢尔说:“一位银行家可以有一个20年的视野”但到目前为止,该银行的赌注正在还清其对CDFI的贷款已经获得了8900万美元的收益迄今已偿还并重新投入底特律投资项目; Scher表示没有一次违约该项目还帮助银行保留和培养顶尖人才摩根大通通过其底特律服务公司为80多名员工提供服务,以便在几周内提供建议和培训</p><p>这些帖子具有竞争力有多名候选人申请每个开幕式“它与二十多岁的人们想要做的事情更加接触,”负责社区记分卡的高管张说,但最重要的是,在底特律投资已经三年了</p><p>让戴蒙和他的领导团队相信他们已经为振兴美国城市组装了合适的工具包</p><p>到年底他们将在密歇根州以外的地方种植旗帜</p><p>摩根大通宣布投资BSD,一个职业中心芝加哥南区以Focus为模板:HOPE 9月晚些时候,该银行将公布其对三个城市的社区建设项目的支持,成为fina来自Pro Neighborhoods Fund的赠款大约在同一时间,该银行将在旧金山湾区推出一个新的色情企业家基金和另一个主要的都市区,将于今年秋天宣布,将是下一个获得完整的Motor城市待遇 - 为小型企业,住宅开发和工作技能工作提供资金的多重闪电战,可以帮助重建中产阶级“我们无法到处做底特律”,戴蒙说:“但我们可以在三到四个地方做底特律一年,我们可以在另外10个“做底特律精简版”找出如何,在哪里</p><p> “这是在名单上,